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ALQUILERES :PANACEA 贸 APOCALIPSIS?
14-09-2018

ALQUILERES: Panacea 贸 Apocalipsis ?
Sres. Legisladores de la Provincia de Buenos Aires:
Julio C茅sar le pudo haber dicho a los Senadores (no a Uds., a los romanos!): ?Les dan al pueblo algo para evitar que corte sus cabezas. Pero pronto deber谩n darle m谩s. Algo de Uds., para que no les arranquen el coraz贸n?.
Esto no es una defensa corporativa. Es un intento para impulsar el logro de equilibrio en la sociedad.
No podemos decir que el/los proyecto/s presentado/s para ?garantizar la competencia equilibrada del mercado de alquileres? sea o sean lo que dicen ser. Seguros estamos que al inquilino normal no lo beneficia. Tampoco al propietario, ni a los martilleros y corredores, ni a la sociedad y tampoco a la seguridad jur铆dica ni a la recaudaci贸n provincial, ni a la t茅cnica legislativa. Porque se parte de bases falsas, de estad铆sticas falsas y de intereses pol铆ticos personales.
Tal vez los bloques de Legisladores piensen que con ello ?reparten los pretensos electores futuros?. Es decir: quedan bien con Dios y con el Diablo. 脫 con el que crean que cuenta con m谩s votos. Y no es as铆!
La t茅cnica legislativa es p茅sima. Se intenta una modificaci贸n de una ley provincial que rige una profesi贸n con un remiendo de apuro, inconstitucional, para conformar a quien - como veremos m谩s adelante ? no van a conformar. Es m谩s: lo van a perjudicar.
Se pretenden instalar penas pecuniarias con sentido recaudatorio: 75% para la autoridad de aplicaci贸n-ley 13.133, y s贸lo el 25% para el locatario (que te贸ricamente fue el perjudicado en el 100% !!), y nada se dice si el perjudicado por el accionar del multado es el locador!. Se pretende asustar con penas porque no dan soluciones de fondo.
Se altera el desenvolvimiento normal de una profesi贸n (Mart. y Corredor P煤blico). Se carga todo el costo en los Propietarios Locadores, cuando el profesional trabaja para los dos. Es qui茅n recepta las propiedades, qui茅n las publica; qui茅n los atiende, qui茅n lleva a los inquilinos a elegir su nueva casa; quien negocia el precio, qui茅n los aconseja, qui茅n hace comprender los incumplimientos, la realidad, las dificultades a los propietarios; qui茅n gestiona que no se cobren intereses por los atrasos (inclusive respondiendo por el inquilino), qui茅n recibe y hace que se solucionen las quejas de los inquilinos por desperfectos; qui茅n supervisa la equidad y la seguridad jur铆dica de los contratos, de todos los tr谩mites anteriores y posteriores en aras de ambas partes.
ES INDUDABLE: TAMBI脡N TRABAJAMOS PARA EL INQUILINO - son nuestros clientes. Y en su caso deber铆an abonar por el trabajo (Constituci贸n Nacional y C贸d. Civ. y Com. de la Naci贸n.)
No se protege ni beneficia al inquilino que lo necesita: es decir al que requiere, necesita, le urge su vivienda 煤nica de habitaci贸n familiar y permanente. Y alegremente se indica ?destino habitacional?.
Se aplicar铆an los alcances de esta reforma tanto para el alquiler para una persona sola, una familia, un hijo que viene a estudiar, un super empresario para estar solo, para un 贸 una amante, para un legislador o funcionario fuera de su terru帽o, etc., e inclusive habilita hasta los sub-locatarios. Y donde debe estar la vivienda ?: en los suburbios, en el centro, en un barrio, en el campo, en un barrio cerrado, country, o club de campo; en un asentamiento?. No se especifica. Un desatino.
Se quiere proteger ?la vivienda digna? con leyes que la van a sacar del mercado (ej. CABA). Leyes que modifican la oferta y, aunque la demanda no pague gastos ni honorarios, va a tener que pagar alquileres m谩s altos, con poco para elegir, 贸 con desabastecimiento, como ocurre con las leyes que quieren influir en el mercado, o en la oferta, o en la demanda, 贸 en la ?ley de gravedad?...!!
No se busca equilibrio en las prestaciones. No se fijan condiciones al locatario (nada se dice de su: solvencia, trabajo registrado, garant铆as, porcentaje de sueldo afectado, cantidad de m2 de la vivienda digna seg煤n el grupo familiar?etc.)
Realmente no se entiende el inter茅s de NO beneficiar a la mayor铆a de los inquilinos (clientes, buenos y amigos) y perjudicar a los propietarios (clientes, buenos y amigos) a quienes se carga con todo el peso econ贸mico de la transacci贸n. Sres. Legisladores: Uds. est谩n seguros que as铆 solucionan un problema 贸 ganan votos??
El propietario aporta lo que el Estado ni Uds. con sus leyes dan: Las viviendas. Y adem谩s: PAGA MONOTRIBUTO, GANANCIAS, IVA, BIENES PERSONALES, ARBA, SERVICIOS MUNICIPALES, EXPENSAS EXTRAORDINARIAS, CONSERVACI脫N DEL BIEN, etc., etc.-
En los proyectos no se plantea qu茅 pasa cuando no hay una INMOBILIARIA que ofrece el inmueble en alquiler sino un propietario directo, un mandatario, otros profesionales, etc.- Quien cuida entonces a los buenos inquilinos ?. Es esto un verdadero parche? y la bicicleta sigue desinflada!!
La Ley 13.133 existe y no tiene virtualmente uso. Falta inteligencia y trabajo (no dinero). No est谩 la Autoridad de Aplicaci贸n integrada por profesionales del rubro, ni propietarios, ni responsables. No hay asesoramiento real, ni control. El control lo ejercen los Colegios departamentales o el Colegio de la prov. de Bs.As. de Martilleros y Corredores P煤blicos sobre sus colegiados infractores, SIEMPRE!
Este no es el camino para hacer que m谩s propietarios aumenten la OFERTA. No se pens贸 en desgravar la construcci贸n destinada EFECTIVAMENTE AL ALQUILER, 脫 EN DESGRAVAR GANANCIAS, O MONOTRIBUTIO, O IVA para las viviendas realmente alquiladas (contratos sellados y verificados en los colegios de Mart. y Corred. P煤blicos). Tampoco en gravar diferencialmente la vivienda desocupada.
No se pens贸 en legislar un aumento del sueldo para los inquilinos que alquilen para vivienda familiar (3 贸 5% previa constataci贸n). Ni en brindar un descuento 贸 rebaja en los servicios a su cargo: AGUA (ABSA) ? GAS- LUZ , (10% por ej.) O en la devoluci贸n del 50% del IVA EN SUS COMPRAS DE LA CANASTA FAMILIAR previa certificaci贸n de su condici贸n de inquilino de vivienda familiar, O en bajar o eliminar el impuesto de sellos en los primeros contratos si es vivienda familiar. Tampoco se pens贸 en equilibrar las prestaciones (Ley 10973 ? t.o 14085: 2% a cada parte en cuanto a honorarios). No se pens贸 para la vivienda familiar 煤nica alquilada el libre acceso a informes en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Y si vamos a la realidad: el ALQUILER ABARCA ENTRE EL 25 Y EL 40 % del sueldo del inquilino o grupo familiar. Este alquiler aumenta anualmente en la provincia de Bs.-As. entre el 12 y el 20 % seg煤n los casos y su ubicaci贸n (m谩s no d谩 porque no hay quien lo pueda pagar) y sin embargo EL INQUILINO DEBE HACER FRENTE CON EL RESTANTE 60 贸 75% DE SU SUELDO al costo de vida, que est谩 entre el 35 y 40% anual; al transporte que aumenta m谩s del 40% anual; el gas, electricidad y agua entre el 100 y el 300% anual; la vestimenta en m谩s del 50% anual, los combustibles entre el 50 y el 60% anual y AS脥 TAMBIEN LAS OBRAS SOCIALES, LA MEDICINA PREPAGA, LA EDUCACION PRIVADA, ETC.- Eso no influye en el presupuesto del inquilino o de su grupo familiar ?, o en ese caso es un reh茅n (uno m谩s, igual que todos - incluidos los propietarios - al que no se quiere (ni se puede ) rescatar ?
Porqu茅 entonces castigar a Inmobiliarias y Propietarios para ?PROTEGER? haciendo desaparecer la vivienda digna del mercado?
No deber铆amos considerar tambi茅n digno para el inquilino (y para todos) la salud, la educaci贸n, la alimentaci贸n, los servicios, el transporte, la vestimenta y en su caso el ocio 贸 las vacaciones, etc.?
Por supuesto tampoco se contempl贸 darle poder de polic铆a, adem谩s del disciplinario, o constituirlo en registro de estas operaciones (de todas) al Colegio de la Provincia de Bs. As. 贸 a los Colegios Departamentales de Martilleros y Corredores p煤blicos (INSTITUCIONES DE LEY), tanto para perseguir a quienes cometan infracciones sino tambi茅n para tener control CIERTO sobre todas las operaciones y la VERDADERA ESTAD脥STICA. Eso si: se exige y se imponen obligaciones. Pero todo a medias.
Agradecemos, aunque sea tarde la incorporaci贸n al debate. Espero que con los o铆dos prestos a escuchar y la inteligencia a entender. Siempre estamos dispuestos a colaborar. Somos especialistas en mediaci贸n, en solucionar problemas negociando. NO imponiendo.
Se帽ores Legisladores: Y si en la pr贸xima vienen por Uds. ?para arrancarles el coraz贸n o la inteligencia?, tengan presente que alguien les avis贸.
MIGUEL ANGEL BA脩EZ
Martillero y Corredor P煤blico ? Col. 5612 DJLP
Vicepresidente 1潞 Col. Mart. y Corred. P煤blicos - Depto Jud. La Plata
DNI 8.350.788.


     
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